“金牌楼盘”系列报道之一

房地产资金流向“转舵”

崛起的CBD三大致胜法宝

　　专稿（严祖伟）近年来，我市的商业地产的发展速度很快，“城市综合体”“5A甲级写字楼”“金融商业中心”等名词频频出现，原因主要有两点：首先，这是受益于国家对住宅调控的影响，使房地产开发企业开始转型，加大了商业地产开发比重；其次，伴随着城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。

　　但是，在商业地产快速发展的过程中，一些问题相伴而生。首先是电商对零售业的冲击。中国电子商务研究中心数据显示，2013年中国电子商务市场交易规模为10.2万亿元，较2012年8.5万亿元增长了29.9%；其中网络零售市场交易规模达1.9万亿元，较2012年1.3万亿元增长42.8%，占社会消费品零售额的比重达到8.0%。另外，在从我市商业物业项目集中放量的情况下，商业项目的招商难度很大，从指标上体现出较高的空置率。

　　在这样的大背景下，综合我市目前商业地产的状况，业内专业人士给出了未来商业地产发展的三大方向预测：

　　业态功能的体验化

　　体验型商业是未来购物中心的发展方向，会让商业焕发自身特有的魅力与个性，其主导因素包括业态体验和功能体验。

　　业态体验是指商业项目需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、好玩儿、新奇、富于探索性的商业功能及元素。例如，荣盛未来城将打造华北领先儿童职业体验馆，以国际化的互动式教育平台，中西方先进的教育理念，让孩子们在职业体验的过程中，认知社会、品尝艰辛、学会合作、懂得分享……从而培养他们战胜困难的勇气和决心，提高他们各方面的素养和素质。既能让孩子体验现实生活，又能在盎然童趣中明白生活的道理，培养职业的兴趣。

　　同时，业态体验的打造需着重考虑投入成本、运营维护难度、产品创新性及体验式业态与消费者的粘性等问题，最终达成创新、转变之融合。

　　功能体验是指商业项目需在满足租户硬件要求的同时，愉悦顾客感受，打造全方位舒适愉悦的购物环境。功能体验提升，可从优化建筑设计及人性化服务两方面做文章。商业建筑设计方面，主要包括灯光效果的渲染、合理的交通动线、独特的主题建筑风格、舒适的公共空间、景观小品及主力店铺的设计等；人性化服务方面，主要包括设立不同体验感的公共休息区、设置人性化的洗手间、采用智能便捷的停车系统、设置多媒体互动式服务设施等。

　　商业形态的细分化

　　传统百货满足目的性消费需求，以百货形式为主，业态针对所有商业需求，比如唐山百货。购物中心则是满足非目的性消费需求，以购物中心的形式为主，业态针对不同年龄消费群体细化，比如凤凰购物中心。以各类满足市民消费需求的商圈为依托，崛起CBD更具竞争力。

　　唐百商圈已成为唐山炙手可热的繁华商业区，以凤凰购物中心为代表的凤凰新城商圈在新一轮改革中不断扩容，以生态景观和高端住宅为核心的南湖新城正成为唐山南部富人区；新火车站的诞生带动火车站商圈应时而起。而在东西南北四大商圈中，位居正中核心的正是由茂华·唐山中心领衔的唐山CBD商圈。

　　运营机制的金融化

　　广义的商业地产包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来作销售和经营这些物业综合体的运营形式。从房地产开发投资完成额累计同比数据来看，2009年起，办公楼和商业营业性用房的投资额同比增长率开始超过住宅增长率，商业营业性用房投资累计增长幅度一直保持在20%以上。随着市场容量的增强，商业地产的投资需求不断上升，同时，随着城镇化的推进，市场容量呈不断增加的态势，四线城市都可以支撑多个商场或写字楼物业的投资。未来更多资金流入商业地产市场，商业地产投资将维持走高态势。

　　开发商可与部分买家及商场投资者约定预售大型住宅项目内的商业部份，以建造及转交方式提供基本或指定规格房产，从而减低此部份的退出风险，但在售价方面须提供一定折扣优惠。

　　上述各项商业地产的发展方案都受项目所在位置、市场供求情况、项目土地成本、建造成本、退出售价及开发商背景和声誉等因素影响。但鉴于商业地产融资方式将趋于多元化，从传统融资方式转向直接融资，出现更多的投资产品和融资渠道，我市的商业地产在未来势必会得到蓬勃的发展。