市人大常委会物业管理工作专题询问实录

　　(记者赵珺)10月29日下午，市十四届人大常委会第十一次会议举行联组会议，就我市物业管理工作开展专题询问。询问会上，9名委员、代表就老百姓关心的我市物业管理总体状况、在没有业主委员会的情况下如何做好物业管理工作、如何解决执法进社区问题、专项维修资金如何管理和使用、如何确保电梯安全运行等9个方面13个热点问题进行询问。市政府9个相关部门负责人对委员和代表们提出的问题一一作答，客观坦率、直截了当。整个询问加深了委员、代表对物业管理工作的了解，专题询问达到了预期目的，富有成效。以下是专题询问实录。

　　力争用3到5年时间使全市物业管理水平得到有效提升

　　王勇委员：据调研了解，我市的物业管理工作还存在一些问题，仍有大量工作要做，请问我市物业管理总体状况如何？就目前存在的一些问题如何解决？

　　市住建局局长李再东：尽管我市物业管理工作取得了一定的进步，但仍面临着一系列亟待解决的问题，主要体现在：物业管理工作尚未全部纳入社区管理，住宅小区行政执法难，物业市场不够成熟等。

　　市政府多次研究，对解决这些问题提出明确要求，将重点抓好以下几个方面工作：一是完善工作协调机制。调整完善市物业管理工作领导小组，成员包括住建、城管、物价等各相关部门，加强工作统筹协调，形成分工合作、齐抓共管的管理体制。二是重点落实属地管理。积极推广将物业管理纳入社区管理的模式，建立社区物业管理行政执法机制，区政府成立社区物业管理综合执法机构，探索实施市直各部门将涉及社区物业管理所有执法职权统一授权，由区级管理综合执法，将物业企业、市直管、区管、企事业单位管理的小区，全部纳入社区物业管理行政执法范畴。三是加快构建法规体系。准备研究出台包括属地管理、老旧小区整治、物业用房配建、物业服务收费、二次供水、电梯安全使用、人防工程使用、小区执法等内容的物业管理细则，细化管理目标和责任，努力构建我市完备的社区物业管理法制体系。四是着力推进物业服务市场健康发展。完善物业管理价格调整机制，积极推行物业服务招投标，鼓励物业企业做大、做强；抓好多层次的专业培训，着力提高物业管理从业人员素质；建立物业企业资质动态管理机制，及时向社会发布企业诚信信息；加大对管理不规范、社会形象差的企业清理整顿力度。五是重点推进老旧小区分类管理。将加大对老旧小区的改造力度，探索实施由市区两级财政、房屋原产权单位和业主共同出资的路子，对老旧小区分批整治，对改造后的老旧小区实行分类管理，具备条件的推向市场。

　　总之，要按照市委、市政府要求，力争用3到5年时间，使全市物业管理水平得到有效提升。

　　着力推进社区居委会管理小区物业

　　张志刚委员：根据《物权法》规定，小区业主是物业管理活动的权利主体。就调研情况看我市多数住宅区没有成立业主委员会，难以做到通过业主大会实施共同管理，很难实现真正意义上的物业管理，请问这一问题应该如何解决？在没有业主委员会的情况下如何做好物业管理工作？

　　市住建局局长李再东：就这一问题，在去年5月1日施行的《唐山市物业管理条例》中，对解决业委会缺位的问题做出了规定。规定说：“经过半数以上业主同意，或具备成立业主大会条件满一年，仍未成立业主大会的，可以由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报请批准后，由居委会代业委会行使职责，代表业主选聘物业企业，监督物业企业履行服务”。居委会扎根基层，熟悉社情民意，了解业主需求，掌握小区情况，是群众信赖的基层组织，在业委会缺位的情况下，代行业委会职责，具有先天优势，有利于化解小区内业主与业主之间、业主与物业企业之间矛盾纠纷，也有利于解决小区物业管理中存在的问题。下一步，结合我市实际，在不具备条件成立业委会的小区，将着力推进社区居委会管理小区物业的路子，并通过出台新的物业管理办法，使之更加具体化、规范化、制度化。

　　张志刚委员：从物业管理角度讲，街道办事处和居委会等基层组织，应发挥什么作用？

　　市民政局局长崔敬东：一是积极配合，协调处理好物业管理纠纷。充分发挥社区居委会在社区管理中的主导作用，通过联席会议等形式，共同讨论协商解决社区建设和管理中的重大问题，利用与居民关系密切，居委会讲话居民愿意接受的意识，协助物业管理公司进行政策解释，搭建物业和居民沟通的桥梁，主动配合政府主管部门，协调处理物业服务中的矛盾纠纷，为创建和谐社区发挥应有的作用。二是搞好宣传，增强居民对物业的认同感。社区居民委员会要充分利用社区市民学校、宣传橱窗、简报、社区网络等多种途径向广大社区居民宣传《唐山市物业管理条例》以及相关法律法规，大力普及物业管理政策和知识，对居民进行市场经济条件下“花钱买服务”的教育，使居民正确理解物业管理，配合物业管理，提高居民的维权意识、守法意识，使物业管理的观念逐渐深入人心。三是认真督导，提升物业管理和服务水平。对物业管理公司履行社区服务的职责进行监督与指导，发现物业公司有工作不到位的或有不符合法律法规要求的行为，要及时提出整改意见，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的行为，并将监督指导意见及时向上级有关部门或投诉部门进行反馈。四是加强学习，做物业管理工作的明白人。了解掌握物业管理的法律法规及相关知识，是社区、街道办事处指导物业管理工作、协调处理物业管理纠纷的基础。只有这样，在指导物业服务企业、业主大会及业委会的工作时，才能做到有的放矢，才能发挥好在物业管理活动中应有的作用。

　　执法人员持证着装上岗

　　方合群委员：小区内私搭乱建、乱围乱种、毁绿占绿、车辆乱停乱放堵塞消防通道等时有发生，这些乱象严重影响了小区正常管理，影响到居民的日常生活。小区管理作为城市管理的基础性工作，如何解决执法进社区的问题？

　　市城管局局长冀桂梅：执法进社区是城市管理全覆盖的必然要求。按照省市文件要求和市委市政府统一部署，我局与中心区各区政府积极协调配合，正在共同推进城管执法进社区工作。根据《河北省人民政府关于同意唐山市开展城市管理相对集中行政处罚权工作的批复》，市城市管理行政执法局下辖执法大队，执法大队实行垂直管理与双重管理相结合的管理体制。路南区、路北区、开平区、高新技术产业园区大队实行双重管理。市级部门应主要侧重政策研究、监督指导和重大执法活动的协调，具体的执法活动主要由区级部门执法队伍承担。目前，部分区政府已将城管执法工作下移到办事处，在办事处设置城管科，配备执法人员，经过执法培训，持证着装上岗，负责社区的执法工作。各区域执法大队也都派了两名以上的同志，参与社区的执法。有的区积极探索搞试点，取得了一定的效果，得到了社区居民的认可。

　　市公安局党委副书记、副局长么春雨：车辆乱停乱放堵塞消防通道这个问题确实存在，市区、特别是中心区尤为突出。近年来，公安局对这项工作高度重视，下一步将从三个方面着手对占用、阻塞消防车道的行为开展攻艰治理：(一)齐抓共管，攻坚克难。积极协调住建、城管等相关职能部门，加大对违法行为的治理力度，严格落实监管责任，督促物业企业落实主体责任，保持高压执法态势，坚决整治占用堵塞消防通道的现象。(二)加强宣传，营造氛围，切实发挥主导作用。组织全警下社区执法，进机关、进学校、进企业、进家庭，广泛宣传道路交通和消防安全常识，宣讲保持消防通道的重大意义，宣讲占用、堵塞消防通道的危害，以及承担的法律责任。(三)全警动员，重拳出击。组织交警、治安、消防、派出所等多警联动，指导物业企业和居民委员会在小区内最大限度地设置停车泊位，提高停车场的使用率，指导小区物业统一施划小区内的消防车道专用线，设置显著标识，在深入宣传发动的基础上，对仍占用、仍堵塞消防车道的车辆依法予以处罚，形成长效打击治理机制。针对市区占用消防通道尤为突出的现状，首先在路南、路北、高新先行示范工作，在这三个区成立了政府分管领导为组长的领导小组和工作专班，选取了三个试点，达到治理的样板，进而全力推进这项工作的深入开展。

　　对“破门开店”严格把关、及时查处

　　王敬武委员：在小区内，特别是临街住宅，私搭乱建、改变住宅用途，以商业利益为目的改建行为比较普遍，影响居民正常生活和城市观瞻。面对这些问题各相关职能部门应该如何解决？

　　市规划局局长刘敬文：在政府部门职能分工中，我局主要负责规划审批后的跟踪执法管理，对未按批准规划方案执行的违法行为进行查处。即从核发建设工程规划许可证开始，到竣工联合验收为止，在此期间跟踪执法管理。在规划审批后的跟踪执法管理中，我局按建设顺序，划分九个节点，按照节点要求进行督察，确保审批后跟踪管理不间断。对发现的违法行为及时发现，及时查处。

　　对于旧小区中出现的私搭乱建、改变住宅用途等问题，应由相关执法部门进行整治，需规划局配合出具相关手续和证明的，我局积极配合，确保执法顺畅。对于新建小区，我局将严把规划审批关和联合验收关，确保按审批的规划方案完成小区的建设，从根源上控制此类情况的发生。

　　市城管局局长冀桂梅：根据省政府批复文件，城管执法在规划执法方面的职责是负责对未取得《建设工程规划许可证》或《临时建设工程规划许可证》进行建设的行政处罚。在这方面我们会结合相关部门做好规划认定方面的工作，特别是面对目前已经破门开店或改变用途的建筑，应该加大这方面的工作力度。这类问题都是区级执法部门进行执法，作为行政主管部门我们也会督促这方面的工作尽快落实。

　　市工商局局长张建波：一是热情服务。依法依规高效快捷地为符合条件的、符合法律规定的经营者办理营业执照。二是严格把关。对改变住房用途，从事经营活动的，在办照时，严格按照国家、省、市的有关法律法规和政策规定，严把登记办照关。三是继续做好无照经营的清查工作。四是积极配合有关部门，做好清理破门开店这种行为的有关工作。

　　对物业管理纠纷案件加大调解力度、及时立案审理

　　丁玉双委员：近几年来，物业管理活动的纠纷案件呈上升趋势，特别是业主欠费问题比较普遍，物业企业希望通过司法途径获得帮助。从帮助物业企业和业主维权以及司法救助角度，市、县两级人民法院有何应对措施？

　　市中院副书记、副院长陈永礼：一是及时立案，对凡是符合立案条件的物业纠纷案件，必须及时立案，不得推诿，并且及时审理、切实维护物业企业和业主的合法权益。二是与有关部门联合合作，通过人民调解、行政调解、司法调解几大平台，使矛盾化解在初期，化解在萌芽状态，减少对抗性。三是法院系统要加大调解力度，用调解的方法，减少对簿公堂。四是法院要推进司法公开，对一些典型的案件要进行庭审直播,通过电台、电视台、微博和网络直播加大宣传力度，通过公开审判，使物业管理企业提高服务水平，使业主增强花钱买服务的意识，共同维护好我们的生活环境。

　　住房专项维修资金专户存储、专款专用

　　王大力委员：有很多业主反映，购房时已交了住房专项维修资金，入住后的物业费里还包括维修费用，是怎么回事？专项维修资金是如何管理和使用的？

　　市住建局副调研员张金池：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主收取的费用，一般包括人员工资，清洁卫生费，共用部位、设施设备日常运行、维护费等。

　　市中心区自2001年开展维修资金管理工作，2012年成立了市住宅专项维修资金管理中心。多年来，我市一直遵照“专户存储、专款专用、所有权人决策，政府监督”的原则开展工作。首先是加强资金安全管理。开发了维修资金系统，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，实现与银行系统联网，做到系统账、财务账、银行账之间账账相符，杜绝了管理漏洞；同时转变资金交存模式，变开发单位代收为维修资金主管部门直收，做到交款、出票、备案一站式办结服务，节省了业主时间，杜绝了开发单位占用、挪用行为。其次是完善制度，夯实基础。起草了《唐山市住宅专项维修资金管理办法》，规定了应急维修程序等内容，争取尽快出台实施；抽调专人整理汇总历史数据，推进信息平台建设进程；同时加大宣传力度，通过公交媒体、印发传单等方式普及维修资金知识。

　　维修资金使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。一般情况下，住宅共用部位、设施设备保修期满后出现问题，由业主向物业公司报修、物业公司将维修和更新、改造方案在小区内公示7个工作日，公示后要征得受益范围内三分之二以上业主(即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主)签字同意，经主管部门审核后方可使用。在管理中通过简化流程、精简要件、履行三方验收(申请单位、施工单位、业主代表或社区居委会三方)、完善咨询机构审价等措施，提高了使用效率，确保资金使用安全、足额及时拨付到位。目前审批时限为7个工作日。自2012年至今，我市中心区累计拨付资金1514万元，批复89家物业企业使用，及时保障了3.5万余户业主的房屋维修。

　　服务好最后一公里

　　户健代表：目前小区内的水、电、暖、气等管网的管理模式各有不同，有些是由行业部门直接管到住户，有些是只负责主管线，需要维修和更新改造时出现相互推诿，维修不及时现象。请问有无更为直接有效、方便百姓的措施和办法？

　　市住建局局长李再东：对小区共用设施设备的维修、改造，由物业公司管理的小区，并且业主交纳了住宅专项维修资金的，使用专项维修资金维修。

　　以我局负责管理的燃气集团、热力公司为例，燃气管网的管理已经实现了管理到户、维修到户。供热管网的管理，对新建小区已经管理到居民楼道内的锁闭阀，锁闭阀以外全部由热力公司负责无偿维护，锁闭阀起，到居民户内的管道、设施属于居民自用、自管，也可以委托热力公司有偿管理；对部分老旧小区、商品房小区，移交条件不具备的暂时没有接收，经改造合格纳入热力公司管理的也已经管理到户。我们觉得，对于解决这类问题最直接有效的办法，还是推广燃气、通讯、有线电视等管理模式，直接由专业公司管理到户，或者委托其他有能力的公司管理，按照“谁受益、谁出资”的原则，所需费用，该公摊的公摊，该个人支付的个人支付。

　　市城管局局长冀桂梅：目前，供水服务还未全部实现终端管理。作为城市供水行政主管部门，我们认为，发挥专业技术和管理优势，对公共设施设备进行管理，以优质高效便捷的公共服务，服务好最后一公里，是公共服务企业的责任和义务，也符合全社会的期望。

　　供水服务实现终端管理问题主要有两个环节：一是二次供水的设施管理问题；二是庭院管网的管理问题。在小区庭院管网管理方面，当前存在的维修不及时、推诿扯皮等现象，大多与产权不清有关，为解百姓之忧，自来水公司也曾接受过很多用户的产权外水表维修。全部实现终端管理的解决途径(建议)：一是物业公司或产权单位探索与专业管理部门进行委托、有偿服务的方式来解决；二是通过研究计入水价的方式来解决。《唐山市物业管理条例》第32条规定，“本条例施行前已经交付使用的物业，其有关共用设施设备的交接管理办法，由市人民政府另行规定”，各相关服务公司要按照移交的办法履行好相关的责任。

　　四项措施保障电梯安全运行

　　史春红代表：目前我市高层建筑越来越多，电梯数量逐年增加，据了解有些小区出现电梯监测、维修不及时，甚至停用现象，请问作为监管部门应如何加强管理，确保电梯安全运行？

　　市质监局局长路遇：一是加强电梯定检工作。依托“特种设备综合业务网络管理系统”，对全市每部电梯建立信息化档案，动态跟踪电梯使用登记和定期检验情况。协调市特检所加强电梯催检工作，提前45天对检验即将到期的电梯使用单位发出催检通知单，确保电梯检测及时。二是提升电梯安全管理水平。一方面，强化物业公司的主体责任。强化电梯安全管理人员培训考核，创建电梯安全管理规范化示范小区，全面提升电梯安全管理水平。目前，我市有电梯安全管理员3500多名，居全省首位。另一方面，强化对电梯维保单位的监管，督促其严格按照维保内容、程序进行维护保养，加大考核力度，责令考核不达标的维保单位，退出维保市场。指导唐山电梯安装和维保协会加强培训、开展业务比武及维保质量评比等活动，强化行业自律，提高电梯安装和维保质量。三是不断加大监察执法力度。对电梯超期未检、未按规定张贴检测合格标识以及带病运行等不安全行为进行查处。会同各县(市)区政府，在乡镇街道办事处建立电梯安全协管员队伍，使监管力量适应电梯快速增长的需要。四是宣传电梯安全常识。积极利用电台、电视台和报纸等媒体宣传电梯知识，提醒广大市民安全、文明乘梯，并组织开展电梯事故应急演练。

　　让业主明明白白消费

　　高慧东委员：物业收费难是目前多数物业公司所面临的窘境，也是很普遍的现象。请问造成收费难的原因是什么？如何解决？

　　市住建局副调研员张金池：造成收费难的原因主要有两方面：一方面，部分物业公司人员素质低，服务态度差，维修不及时，小区环境脏乱差；部分小区物业费不公开，业主不了解服务标准，觉得物业公司高收费、乱收费。另一方面，居民物业服务消费意识差，有些业主没有认识到物业服务是一种消费行为，对物业管理法规、服务内容、与物业公司各自承担的权利和义务的认识不足。此外，开发遗留问题对收费也有很大影响。

　　解决收费难这一问题重点要做好三个方面工作：一是提高物业公司服务水平。从加强行业培训入手，着力培养优秀管理人才，提升从业人员素质，强化人员服务意识；积极推进规范化、标准化建设，塑造一批有特色、有亮点的示范小区；充分发挥典型的示范带头作用，引领全行业不断提高服务质量，以此促进物业收费率的提高。二是加强对群众的宣传引导。提高广大业主对物业服务是市场行为、是消费品的认知、认同。积极组织物业管理相关知识的宣传活动，使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，促进业主主动交费。三是加强行业监管。规范行业服务标准，合理确定收费价格；指导监督企业公开收费项目、公示服务内容，实现明码标价，让业主明明白白消费，加强对不良企业清理整顿，进一步净化市场。

　　高慧东委员：面对我市住宅小区的管理模式多样、新旧小区的服务标准差别较大，居民普遍希望少缴费又得到超值服务等问题，如何制定符合我市实际的物业服务收费指导价？

　　市物价局局长张哲明：一、依据政策。最近省物价局、住建厅联合下发物业收费专门文件，文件规定：取缔混在物业服务收费项目里的一金两费，即装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费，为下步收费管理奠定了很好的基础。二、分类指导。老旧住宅区通过改造，服务提升以后，制定出针对保洁、基础设施维护的低标准服务收费政策；普通物业服务小区以服务等级为基础制定针对不同服务等级的物业服务收费标准，在有条件的住宅区推行“菜单式”物业服务收费；服务好、建筑设施水平高的高档小区，在定价指导思想上要控制过高的收费。三、先行试点，下放审批。最近，已在路北区先行试点，下放审批，定价权已下放到路北区物价局。他们的做法是：党委政府挂帅、部门密切配合、纳入工作中心、实行综合治理。在他们取得经验的基础上，下步再往面上推广。